在传统房市旺季的夏季，8月的南加地区房地产市场却有了明显的降温迹象，降价成交幅度进一步加大。
大洛杉矶地区的成交价/挂牌价比更是到了98.7%的近期新低，开始迎来“买房可以讲价”的成交时代。
市场放缓的主要表现是：房子在市场上停留时间更长，加息使得众多投资客停止动作，进一步影响需求端。
买家入市理性而谨慎且多为刚需买家，卖家卖房有充分的诚意。买卖双方有了更多议价的行为。
今天，我们就结合南加各项数据和一线经纪人对市场的观察，和大家一起来看看8月份南加房市的具体走向。
南加房市分析-重点数据
?低于挂牌价成交的情况越来越普遍
八月，南加房市最明显的市场趋势就是成交价/挂牌价比（Sale-to-list ratio）的持续下跌。
（Sale Price to list Price Ratio, Source:MLS）
以独栋房为例，南加的成交价/挂牌价比为 98.7%，意味着相当一部分买家可以用低于挂牌价的价格买下房子。这一数据说明，目前市场上的卖家开始愿意让步了，买家的话语权更大了。
这个数字比去年同期的低了4.1%，也比上月低了1.3%。这也是南加房市在过去一年以来，成交价/挂牌价首次出现低于100%的情况
除了讲价幅度更大，买家也逐渐开始提更多要求，比如要求卖家做出具体某项房屋修缮、保留offer里的退出条款（contingency）、付更少的定金等，也可以从侧面反映出买家开始有更多话语权。
南加房市分析-重点数据
?pending的房屋数量对比上月有上升情况
虽然从3月开始，南加房产的成交量开始持续走低。8月份进入合同房屋数量和去年同期相比下降近38.3%，但和上月相比成交量有上升情况。
南加降价成交越来越普遍，引发进入pending的房屋数量增加的情况，从7月的10,716单上升到本月的11,976单，涨幅达到11.76%。
（Number of Pending Listings, Source:MLS）
房子的pending数量能及时反映目前市场情况，虽然近期成交价/挂牌价比有所下降，但八月房市反而有所上升，究其原因，多位 Flyhomes Agents 观察到，很多买家在年初加息后选择先观望，其中部分买家现在重新入场。
另一部分则是刚需房买家，比如两口之家有小孩后急需升级住房、老两口选择 size down 大屋换小等情况，这类买家想在今年淡季来临、房源进一步减少前完成买房，因此提升了八月进入pending的房源数量。
南加房市分析-重点数据
?房子平均上市17天才卖出去
和去年房子抢手的情况不同，今年南加的房子卖出速度肉眼可见地明显变慢了，房子在市场上停留的时间越来越长。
8月房子平均停留时间17天才能成功售出，对比去年同期9天房子就能售出的情况，今年的卖房速度是慢了不少。
（Days on market, Source:MLS）
如果某房源在市场上停留时间较长，讲价余地也很可能会更高，感兴趣的买家不妨把握机会。
南加房市分析-重点数据
?房源选择也相应减少
卖家也意识到目前的这种市场状况，因此新房源的上市数量也相应减少了。
8月份新上市房源比上一年同期少了19.8%，对比上月少了11.47%的新房源，也侧面证明越来越多的卖家进入观望状态，暂缓卖房计划。
（Number of New Listings, Source:MLS）
目前，南加的房源库存量为2.4个月，供需完全平衡的市场库存量应该是6个月，所以建议近期有买房计划的买家如果有看到非常喜欢的房子、特别是热门地区房源，还是要及时出手。
南加房市分析-市场动态
毫无疑问，在目前南加地区的房地产市场，买家越来越有话语权。
当然在目前房贷利率持续走高的形势下，买家可以关注市场，调整出价买房策略。
那么，在看房、买房时，买家该如何使用自己的话语权呢？
Realtor.com 近期针对全美范围内卖家的调查，或许能给我们一些启示。
调查显示，在这449位近期卖房的卖家里，92%的买家出的offer里带有保护自己的条款（比如退出条款、甚至有些卖家同意承担部分过户费用）、95%的卖家同意买家做房屋检查（home inspection）、67% 的买家在房屋检查后，要求卖家出钱修房屋，而且卖家们也照做了，尽管修理程度不同。
出乎意料的是，这份调查也问了卖家对房屋最终成交价是否满意，高达 94% 的卖家对成交价格表示满意。当然，这个数字没有包括没收到满意价格、而决定暂时先不卖房了的卖家们。
另外也有问卷调查显示，市场出现有利于买家的迹象：越来越少的买家认为自己出价过高，从 4 月份的峰值 12.6%下降到 7 月份的 9.4%。
Realtor.com 对此表示“随着市场开始自我调整，报告房屋出价过高的买家比例有所下降。”这无疑是对买房者的利好体现。
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资料来源：MLS、Redfin
图片来源：Flyhomes、MLS、Google
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