很多人抢到房子超开心，但是到了选贷款利率的时候，却要纠结了——到底是选ARM，还是 Fixed？这两个之间，到底有什么区别？哪个利率更低？
ARM，就是adjustable-rate mortgages，有3-1、5-1、7-1三种类型。具体说，就是在还款总时长30年的前3年、5年和7年里，贷款利率是固定的，而后面的那些年的贷款利率，则是每年根据市场利率水平来重新做决定。虽然在锁定期之外，贷款利率水平每年都在更新，但并不等于说，这种变化没有限制——一般来说，lender们会给出变化的区间，比如2.5%-8%。前几年市场上利率水平很低，ARM的贷款项目普遍非常诱人。
固定利率贷款，就是fixed-rate mortgages。这种类型的贷款项目特点是，无论未来如何变化，你每个月的还款都是固定的——不过，这种稳定性的代价，就是高一些的贷款利率水平。
ARM贷款项目
Pros
- 如果你不打算在这个房子里面长住，而是几年以后搬离这个地方，或者换一套房子并且把现在的房子卖掉——ARM就是不需要犹豫的选择了。ARM提供了一种用最省钱的方式，一口气住几年的方法。
- 在还款开始的最初几年里，每个月的还款金额比较小。于是，在进行贷款审批的时候，lender可以给出更高的贷款额度，可买的房子价格也就可以更高一点。
- 如果未来的市场利率一路走低，你就不需要refinance也可以享受到低利率带来的好处。不需要付大笔的closing cost，就能静静地看着你的贷款利率和月供降低。
- 省下来的钱可以做其他投资。你可以拿这些钱去炒股，做更高回报率的投资。
Cons
- 世事无常，固定利率的几年红利刚过去，可能一出来就发现外面市面上的贷款利率都已经从3涨到8了……那就只能眼睁睁看着每个月还款飞涨。
- ARM的计算方法相对复杂一些。这样，在你懵懂的情况下，lender就在margin cap调整指数等等方面上有更多话语权了。你可能很容易被搞晕，甚至被无良贷款公司困住。
- 另外，在特定的ARM项目上，特别是在Negative Amortization Loans中，借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。因为这些项目的每月还款额度太低，只能覆盖到一部分应付利息，这时剩下的应付额就自动转到本金里面。
固定贷款利率 Fixed-rate mortgages
Pros
- 贷款利率和月供水平都会保持稳定。无论在未来，贷款利率怎么折腾，就算冲上每年20%的利率，你都可以淡定了。
- 还款稳定可以让财务规划更容易。既然知道每个月要还多少钱，那就更容易计划每个月的理财方式，不用提心吊胆。
- 计算方法非常容易理解，不会像ARM进入后期浮动阶段之后那样被搞晕。
Cons
- 如果市场利率在持续变低，你又不想浪费机会，那就不得不refinance。这意味着不仅要掏几千美元的closing cost，还要再去一下title company花几个小时理清自己的tax表格、银行单据等等。
- 对有些借款人来说，Fixed太贵啦。对同一家银行来说，也是比ARM项目高多了。
- 对于固定利率贷款项目来说，每个lender给出来的项目基本都是一样的。 所以，可以挑选的余地很小。通常，贷款机构会把ARM贷款留在自己的账上，但是固定利率贷款会被卖到二级市场上，风险更大。所以，ARM通常可以根据情况进行个性化定制，但是固定利率就不行了。
每个人的情况不同，选择的结果也会不一样，所以很难在这两种贷款之间，直接作出明确的高下判断。不过，以下几点可以作为大家选择的参考：
1. 你的居住计划怎么样？
如果你是first-time homebuyer，只是打算在当前这个房子里面住几年，选ARM往往更合适——特别是在前几年贷款利率较低的情况下。每个月还款比较少，就可以为以后买更大的房子做好资金储备。而且也不用担心之后的贷款利率变动，因为你在利率开始浮动之前，就已经搬走了。
2. ARM多久调整一次？什么时候调整？
在最初固定利率期结束以后，ARM以你的贷款日为起点，每年调整一次利率。你的新利率会在贷款周年日的45天前给出。但是，有部分ARM是每月就调整一次的。所以，要注意利率调整的频率。如果变动幅度很大，你承受不了，那就还是选择固定利率更合适。
3. 整体的利率环境是怎么样的？
如果当前整体贷款利率水平较高，那么ARM会更好，但是，如果你现在的贷款利率水平是历史时期里比较低的，固定利率比较合适，甚至可能比高峰时期的ARM初始利率还要优惠。我们今天的利率水平，虽然不是美国历史上的贷款利率最低点，但也的确是低利率时期了（相比2007年金融危机爆发之前，动辄7%以上的房贷利率），所以30-fixed也是很不错的选择。
4. 如果未来ARM利率飙升，你能承受么？
过了ARM固定利率期限，如果这个房子还是你的，你就要开始承担浮动利率的压力了。按照贷款利率飞涨到最高水平的情况，你需要算一算，自己还能不能付得起房贷。
总之，如果你是first-time homebuyer，对于这个房子的预期，仅仅是住几年之后换个大的，或者换个城市生活并且把这个房子卖掉，ARM会是个很好的选择。特别是现在市场上很普遍的7-1 ARM。7年是个很长的时间，什么都会发生，可以先享受一下低利率的优惠，趁着利率变动之前就卖掉，也是不错的。
或者，你打算在这里长住养娃，或者买到了一个dream house打算住个十几年，或者买到了一个Seattle Downtown、Capitol Hill或者Redmond微软旁边的房子（即使不住了，也可以拿着它收租几十年），那就选fixed更合适。
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