在美国买房，其实不怕买到老房子。
很多朋友喜欢买新建房，又新又漂亮，但是其实新建房还是有挺多需要注意的，今天就跟大家科普一下买新房需要注意的问题。
不同建商应该怎么选？
New Construction建商分为全国性建商和本地建商。
全国性建商通常会买一大块地，建一个20-100多户的社区。每个社区有5-8个户型可以选择，会分批建房和出售，每一批价格会随着市场调整。
一般来说，全国性建商都是现成的floorplan，用材也是成批量的，所以设计感会少一点。
注意！大家看的model home一般都色彩更丰富，有更多的panel wall，彩色瓷砖等等，等你收房的时候就完全没有了，那些都是model home才有的，就算你想让buidler给你的房子也花钱加上，他们因为成本和工期考虑，也不会加。
全国性builder一般质量还是过关的，就算有小问题，也一般不会有结构性的大问题。
而且一般builder warranty都会给2-5年，需要维修的话相应速度也能接受。出名的比如Toll Brothers, Pulte Homes。
本地建商就更加参差不齐、五花八门。
有一类建商是家族企业，在本地传统很深，做了几十年，而且经常专注于做200万-500万之间的豪宅。
这种建商通常非常有设计感，用料好，而且服务很好，搬进去之后即使房子有小修理，也响应很快。
比如西雅图的Murray Franklyn, MN Custom, 湾区的TJH，都是这种类型的builder，买起来放心一些。
还有一类是本地很小的builder，建筑历史较短，通常之前是general contractor，因为机缘买到一块地，会建3-4栋townhouse，或者重建一个房子。
这类builder就比较参差不齐，需要经验。如果是那种重建、彻底翻新的房子，一定要检查是否permit齐全。
可以让builder把之前的社区和建造的房屋portfolio发出来看一看，心里有数。
跟本地小builder买新房，入住以后可能才会知道问题。
虽然有1年的builder warranty，会承诺修理各种东西，但是实际上等房子漏水了，联系他们却找不到人。
最好问清楚他们warranty是由谁来承担的，响应速度一般如何。
时间线应该如何规划？
New Construction相比于二手房，最大的区别之一就是时间线。
新建房如果还没建成，特别是大社区的新房，一般builder会给你一个预估的时间，做好交房时间会比预估时间延后3-8个月的心理准备。
因为在建造的过程中，涉及到建材可能无法按时到位、city inspection延迟、各种手续延迟等多种因素，所以交房时间比当初预估晚是非常常见的。
如果有比较确定的时间线，比如租房到期、小孩开学、生娃需要更大空间这些计划，千万要留足时间量、做好备选方案。
如果是单个房子作为新房，有时候即使房子已经建造好了，但是通常需要Certificate of Occupancy审批才能贷款close以及入住。
很多本地的小builder房子建好了，但没等拿到这个文件Certificate of Occupancy、就会挂到网上开始卖。
所以即使签了合同，也会因为没有这个文件而一直不能close，原本以为30天的closing可能会拖成50天。
如果这个时候提前把租房退掉或者转租了，甚至安排了搬家时间，很可能会有尴尬的窗口期没地方住。
新房还要不要做房检？
虽然房屋检查inspection不一定能发现所有的问题，但是新房的房屋检查，也建议一定不能跳过！
我们见过很多来找我们求助的朋友，说当时买房子时候觉得新房应该没啥问题，所以没做房屋检查，后面入住就很郁闷。
房屋检查虽然不能保证房子后面不会出问题，但是房子当时如果已经有问题了还是能看到的。
我们之前有在西雅图Ballard帮顾客检查一个新房，是那种3层的townhouse，看着非常美丽，但是inspector发现地基里都是水，有些木头已经泡软了，我们因此赶紧建议顾客不要买这个房子了。
其实如果不是对新房有执念，已经有3-5年的比较新的房子，房屋的质量和状态可能比新建房还稳妥。
因为即使给新房做了房屋检查，也只能查当时表面上有没有问题，住了一般一年以上房子的问题才会显现出来。
像是西雅图下雨很多，很多房屋有漏水的问题，一般得大半年以上才发现。
相反，3-5年房龄的房子，通常该出的问题已经出了，没出的问题大概率也可能没有。如果有入住以后发现的小修理，上一任房主也都搞定了，入住进去甚至更省心。
如果你对于购买新房还有其他想要了解的问题，欢迎扫码联系我们，预约免费一对一咨询。
NMLS #1733272 | CA DRE# 02012110 | ® Flyhomes is a registered trademark of Flyhomes, Inc.